La consegna del bene e l’anticipato pagamento del prezzo col preliminare non spiegano gli effetti traslativi del contratto definitivo

Nel caso in cui venga stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un bene immobile, la consegna del bene e l’anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita, atteso che, è sempre il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale.

Il promissario acquirente di un bene immobile, il quale, in virtù  di un preliminare di compravendita, anticipi in tutto o in parte il pagamento del prezzo, ottenendo l’immediata immissione nel godimento del bene per effetto dell’esecuzione anticipata della consegna della res da parte del promittente venditore, non può essere qualificato come possessore in grado di acquisirne la proprietà a titolo di usucapione, non avendo l’animus possidendi che, essendo uno stato di fatto, non può essere, dunque, trasferito.

Costui, infatti, consegue la disponibilità materiale del bene in virtù di un contratto di comodato collegato al preliminare e ha, pertanto, la semplice detenzione qualificata della res, esercitata alieno nomine.

Di converso, l’anticipazione del prezzo si spiega con la stipulazione di un contratto di mutuo gratuito, anch’esso collegato al preliminare.

Tale detenzione, per trasformarsi in possesso utile ai fini dell’usucapione ventennale, necessita di uno specifico atto di interversio possessionis nei modi previsti ex art. 1141 c.c..

Quest’ultimo, peraltro, non è un semplice atto di volizione interna, ma deve chiaramente manifestarsi all’esterno attraverso il compimento di atti che consentano di desumere, anche al possessore, che il detentore ha iniziato a esercitare il potere di fatto sulla cosa nomine proprio.

Ne consegue che, nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un’anticipazione degli effetti traslativi della compravendita, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicché, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso.

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